La incertidumbre que la subida del euribor está provocando ha desencadenado un incremento de concesión de hipotecas, pero también un aumento de prácticas bancarias abusivas según Asufin.
Los tipos de interés y el euríbor están subiendo a un ritmo frenético y los bancos saben que se acabó la era de las hipotecas baratas. A lo largo del último año las entidades se encuentran con una oleada masiva de peticiones para adquirir hipotecas fijas antes de que el ‘precio del dinero’ suba aún más y tienen que gestionar de forma acelerada un cambio drástico en el mercado hipotecario. En ese proceso de cambio acelerado, muchos clientes se están encontrando con actos irregulares y, en muchos casos, prácticas ilegales durante la negociación.
Uno de los casos más repetidos es cancelar acuerdos que ya están sobre la mesa (y con ofertas vinculantes que legalmente las empresas deben mantener). Los bancos se negarían a firmar, obligando al usuario a aceptar peores condiciones. Desde la Asociación de Usuarios Financieros, Asufin, confirman que han notado un «incremento preocupante» de estas prácticas irregulares. Patricia Suárez, presidenta de Asufin comenta que, «con los cambios de tipos ha habido una avalancha de solicitudes para cambiar hipotecas variables a fijas, algo que la banca no ha podido digerir, las cuotas que tenían asignadas se han llenado por completo muy rápido». Según los últimos datos del Banco de España, solo entre julio y agosto se concedieron 10.700 millones en hipotecas un 15% más a pesar de un aumento de los intereses.
Una de las fórmulas más comunes que destacan son las «rebajas sorpresa de hipotecas que tenían una oferta con el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) del 1,5% de tipo de interés y que el banco sube de manera irregular al 2%». En teoría la hipoteca tendría que salir adelante con los términos previamente fijados, pero la entidad se niega a esta opción y bloquea por completo la operación, negándole una financiación con la que ya habían contado. «Están tratando de intimidarles porque se ha acabado el cupo en el tipo de hipotecas que están pidiendo y quieren desistan» comenta Suárez.
Este es el caso de José, uno de los afectados por estas ‘renegociaciones irregulares’ de hipotecas ya listas para firmar. Viendo que una subida de tipos estaba al caer se lanzó a conseguir un crédito para vivienda antes de que fuera tarde. Al adelantarse, logró una en el momento justo, con un 1,5% de interés bonificada (y del 2,5% sin la bonificación). El acuerdo ya estaba asegurado, de hecho, no solo tenía la oferta vinculante del banco, sino la FEIN en vigor, pero el mercado hipotecario había cambiado radicalmente y a la firma ya no le interesaba seguir adelante.
Según destaca José, el director de su sucursal le pidió que entrase a su despacho y le presentó una nueva oferta en la que pasaba de un 1,5% al 2,5%. «Perdía todas las bonificaciones porque el banco me imponía en el último momento productos como un seguro de hogar, otro de vida o servicios de seguridad que no eran obligatorios y que podía encontrar en otra parte ahorrando mucho más dinero». José comenta que «la idea era amenazarme para que renunciase a mi hipoteca o accediese a unas condiciones peores». El encargado del banco «amenazó con no firmar la hipoteca, cosa que es ilegal porque era una oferta ya presentada ante notaría». El director de su sucursal llegó a advertirle que «la oferta es muy buena, no pensarás tú que el banco va a perder dinero».
La oferta vinculante se acababa en un mes por lo que el afectado comenta que «es evidente que la entidad intentaba que me echara atrás para quitarse una hipoteca barata de encima«. Finalmente, debido a que tenía hipotecas alternativas, se arriesgó a recorrer el camino judicial. Tras semanas de dudas, fue el banco el que se echó atrás y la hipoteca terminó saliendo adelante. La mayoría de casos acaban peor para el cliente porque «otros consumidores tienen mucho más que perder debido a que han metido dinero en la operación y pueden perderlo si no encuentran un crédito alternativo».
«En el momento que has firmado un contrato de arras pierdes ese dinero y eso provoca que la gente ceda al final si está en un proceso de compraventa»
Aquellos que tienen dinero comprometido en arras, señal etc y con la única esperanza de ganar al banco en un juicio (con el esfuerzo que requiere ir a los tribunales), ven comprometido lo que ya hayan pagado en el proceso. Esta situación, en muchos casos, fuerza a aceptar condiciones negativas para sus intereses ante la perspectiva de que, en el contexto actual, va a ser muy difícil encontrar otra hipoteca con la que culminar la operación.
Estos son la mayoría de los nuevos hipotecados, según destaca Asufin. «En el momento que has firmado un contrato de arras pierdes ese dinero y eso provoca que la gente ceda al final si está en un proceso de compraventa» comenta Patricia Suárez. Pero la asociación matiza que el perfil típico corresponde a un cliente que quiere cambiar su hipoteca fija y que, «acaban renunciado a ello tras el cambio de oferta».
Según indica la Ley Hipotecaria una oferta vinculante tiene una validez mínima de 10 días en toda España excepto en Cataluña, donde son 14. Estos son los criterios mínimos, pero en la práctica los bancos pueden ofrecer periodos más amplios y es común que haya ofertas con validez de 30 a 60 días.
Vinculaciones obligatorias
Al margen de la oferta vinculante, y tal y como comenta José, desde Asufin comentan están creciendo la inclusión de forma ‘obligatoria’ seguros y otros productos en las hipotecas para que el cliente renuncie a la bonificación. «Nos hemos encontrado con ofertas con ‘falsa vinculación’ en la que obligan a clientes a coger los productos financieros que le pueden costar entre 20.000 y 30.000 euros«.
Desde la asociación defienden que «esto es claramente una mala práctica comercial que se debe evitar y que causa muchos problemas. Has pagado por un producto que se acaba si cancelas la hipoteca y no te van a devolver el dinero, es una barbaridad» explica Patricia Suárez que cree que esta estrategia está aumentando porque «usan las bonificaciones como una grieta contra los consumidores. Recomiendan, llegado el caso de que el banco ‘obligue’ al usuario a contratar estos productos si quiere su hipoteca que «firme dejando aunque sea obligado y después contactes con la aseguradora para presentar un recurso de desistimiento, que es válido durante un mes.
También son más comunes las subrogaciones encubiertas. La subrogación es la opción sobre la mesa de reemplazar a un banco por otro que ofrece mejores condiciones con la deuda. Este fenómeno está aumentando desde el inicios de 2021. Según datos del INE los primeros ocho meses del año (todos los registrados) se dieron 109.000 cambios en las condiciones de las hipotecas, 271.000 en el total de 2021. Sin embargo, según Asufin, se multiplican los casos en los que la banca «evita los mecanismos de la ley de hipotecaria para añadirles costes por el proceso».
Cambio radical en el mercado hipotecario
La realidad de los tipos de interés en las hipotecas españolas (y europeas) ha dado un giro de 180 grados en muy poco tiempo. La nueva situación ha provocado que usuarios y bancos tengan que moverse rápidamente para no perder los últimos trenes de financiación barata en el caso de los primeros y reconducir sus ofertas en el de los segundos. El euribor se encuentra en estos momentos en máximos de 2009 tras una subida meteórica. El indicador se ha estabilizado este mes de noviembre en el entorno de los 2,56% y expertos como los de Bankinter aseguran que lo ven en el entorno del 3% en 2023 y del 2,1% para 2024.
Esta realidad contrasta profundamente con la era del euribor negativo que se ha terminado este año. A finales de 2021 el indicador se encontraba en el -0,502% y había permanecido siempre en negativo desde 2015. Esta situación beneficiaba a las hipotecas, pues se conceden normalmente en base a este índice de referencia. De hecho en los últimos años las entidades entraron en una suerte de guerra de precios para atraer clientes a sus hipotecas. La nueva realidad provoca que los bancos tengan un enfoque muy diferente respecto al mercado hipotecario.
El euribor ha subido con fuerza este último año por las alzas de tipos de interés emprendidas por el Banco Central Europeo, que tienen como objetivo frenar la inflación desatada por la guerra de Ucrania y por las políticas expansivas en los años anteriores para combatir los problemas económicos derivados del coronavirus. La institución monetaria ha disparado ya el ‘precio del dinero’ hasta el 2% tras una fuerte subida de 75 puntos el pasado noviembre, repitiendo un alza histórica. Según las previsiones de Bloomberg se espera que en febrero de 2023 se espera que tras la reunión del 2 de febrero ya sobrepase el 3%.
Fuente: www.eleconomista.es
