El precio de la vivienda en España sigue siendo uno de los temas centrales en las finanzas personales de los españoles. La combinación de subidas de precios, cambios en los tipos de interés y escasez de oferta son factores determinantes en las previsiones de los próximos años.
Análisis del precio de la vivienda en España
Los precios de la vivienda continúan en ascenso y, además, están ganando velocidad. En el tercer trimestre de 2024, los precios aumentaron un 8,1% interanual, en comparación con el 4,2% de 2023. Se estima que 2024 cerrará con una revalorización superior al 8%.
Previsiones para 2025 y 2026
Se prevén nuevas rebajas de tipos de interés por parte del BCE, lo que impulsará aún más los precios de la vivienda. Las estimaciones de crecimiento son:
- 2025: subida del 5% (anteriormente se estimaba un 4%).
- 2026: subida del 3%.
- 2027: subida del 2%, convergiendo con la inflación.
Zonas con mayor subida de precios
Las mayores subidas de precios se darán en:
- Grandes ciudades.
- Costa mediterránea.
- Islas Canarias y Baleares.
Estas zonas concentran la mayor parte de la población y cuentan con una alta demanda extranjera. Las proyecciones del INE indican un crecimiento poblacional del 13% entre 2022 y 2037 en regiones como Baleares, Murcia, Canarias, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.
Los extranjeros ya representan más del 20% de las transacciones de viviendas y su capacidad de pago es un 70% superior a la del comprador nacional (según datos del Banco de España).
Fundamentales sólidos del mercado inmobiliario
1. Fortaleza del mercado laboral
- La creación de empleo y la subida de salarios han incrementado la Renta Bruta Disponible de los Hogares en un 10% en 2023.
- En 2024, se espera un incremento más moderado, debido a un menor ritmo de creación de empleo y subidas salariales (convenios del 3% hasta agosto).
2. Escasez de oferta
- Existe un déficit de oferta de más de 100.000 viviendas al año.
- Se entregarán menos de 100.000 viviendas anuales en los próximos dos años, mientras que la demanda podría superar las 200.000 al año.
3. Subida del precio de los alquileres
- La oferta de alquiler ha caído un 57% en los últimos tres años (según Tecnocasa).
- Esta falta de oferta ha llevado a subidas del 11% en el precio de los alquileres (según Idealista, noviembre interanual).
4. Rebajas de tipos de interés
- El BCE ha bajado el tipo de crédito en 110 puntos básicos (actualmente en 3,40%).
- Se esperan más recortes hasta alcanzar un 2,40% en diciembre de 2025.
- El Euribor a 12 meses podría moderarse a niveles cercanos al 2% para finales de 2025.
No hay indicios de burbuja inmobiliaria
A pesar de 10 años consecutivos de subidas acumuladas del 56% desde 2014, no se perciben señales de burbuja inmobiliaria. Los factores que sustentan esta conclusión son:
Accesibilidad a la vivienda
- La relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares finalizará 2024 en 7,3 veces.
- Esta cifra está por debajo de la media histórica de 7,5 veces y lejos de los máximos de 9,5 veces en 2007.
Tasa de esfuerzo
- La proporción de ingresos destinada a la hipoteca es del 36%, con una tendencia a situarse por debajo de la media histórica del 35%.
Escasez de oferta
- El Banco de España indica un déficit superior a 300.000 viviendas.
- Se prevé que este déficit aumente en 100.000 unidades anuales.
Previsiones de precios de la vivienda
| Año | España |
|---|---|
| 2024 | 8,0% |
| 2025 | 5,0% |
| 2026 | 3,0% |
| 2027 | 2,0% |
