Esta práctica se conoce como subrogación de deudor. Cuando es el usuario el que promueve el cambio, se denomina subrogación de acreedor. Se trata de una estrategia perfectamente legal, y que la nueva ley hipotecaria aprobada en 2019 ha facilitado.
Este año se han formalizado en España 12.331 subrogaciones de acreedor. Es decir, personas que han trasladado su hipoteca a otro banco. Es un 275% más que en el mismo periodo de 2020, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Ventajas e inconvenientes de la subrogación de la hipoteca
¿Qué ventajas e inconvenientes tienen las subrogaciones de hipotecas? Para el usuario, la principal es que consigue mejorar el precio de su hipoteca. «Se rebaja el interés, puede eliminar vinculación o comisiones… Así puede ahorrarse un buen dinero tanto mensualmente como en total».
Si un cliente que quiere subrogar una hipoteca contratada en enero de 2017 con un plazo original de 30 años, un importe pendiente de 150.000 euros y un interés fijo del 2,5% (el tipo fijo medio de esa época). «Con las ofertas de subrogación que hay actualmente, podría ahorrarse algo más de 100 euros al mes de media, es decir, más de 30.000 euros en total en intereses y otros gastos».
Eso sí, el usuario tiene que pagar la comisión por subrogación al banco al que abandona, siempre que aparezca en la escritura original de la hipoteca. Además, recuerda Riera, no todo el mundo puede subrogar su préstamo hipotecario. «Para encontrar un banco dispuesto a mejorar el préstamo de otra entidad es necesario ser solvente y llevar un mínimo de un año pagando las cuotas sin falta».
A los gastos inherentes a la formalización de la operación (de notaría, registro de la propiedad o incluso gestoría), Adrián Segura añade los «costes de oportunidad o implícitos». Muchas veces la firma del préstamo va ligada a la de otros contratos. «Por ejemplo, la típica cuenta corriente o domiciliación de recibos. Hay cláusulas por las que si subrogas el préstamo tienes que modificar tu cuenta bancaria. Al final todo eso es tiempo y dolores de cabeza. Además, muchas veces existe cierto desconocimiento del mercado financiero, y el hecho de cambiar siempre causa temor. Estos costes también hay que tenerlos en cuenta».
Por eso, son los bancos los que suelen tomar la iniciativa en buena parte de las subrogaciones. Para ellos, este tipo de operaciones tienen una clara ventaja. «Les permite aumentar la concesión de crédito hipotecario al ‘robar’ hipotecados a la competencia y ganar clientela solventa a la que podrán mantener vinculada durante años. Y a la que podrán vender otros productos, como seguros o planes de pensiones». En el lado de los inconvenientes, el más obvio es que «las otras entidades financieras también les pueden ‘robar’ clientes»,
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